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5成房企负债率超60% 分析称房价下行趋势难改

时间:2012-07-26 09:20:35 来源:中国永州新闻网 点击:0 已有0条评论

-楼市价格博弈系列之房企

  自今年3月以来,房地产市场成交量上升,近一个月以来销售量更是“一路飘红”。但相关数据显示,房地产企业的经营状况并不容乐观,目前房企的负债率依然较高,5成大型房地产企业的负债率超过60%。截至目前,在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中,有13家预计业绩将出现下滑,有20家预计出现亏损,整体预减比例达到了55 .9%。《经济参考报》记者调查发现,虽然市场成交回暖明显,但房地产商的资金链压力仍然较大,市场量价齐升的态势难以长久维持,未来房地产市场暴涨可能性不大,甚至会继续回落。

  反差

  楼市淡季不淡成交红火

  各种现象表明,本应房市淡季的6、7月,并不那么淡,反而是一片火红。中指院最新数据显示,在7月16日到22日的一周中,交易量继续上升,在所监测的40个城市中,32个城市交易量同比上涨,6城市同比涨幅超过150%,其中苏州同比增幅最大,达306.42%。

  成交量的上涨,也促使开发商们的提价热情再次蠢蠢欲动。日前,统计局公布6月份70个城市楼价数据显示,70个大中城市中,价格下降的城市21个,上涨城市25个。值得注意的是,这是此轮调控周期9个月以来上涨城市数量首次超过下降城市数量。此外,环比上涨城市数量的急剧攀升至25个,也超过前5月上涨城市数量之和。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示,成交量上涨,接连两次的降息,使房地产企业的资金紧张局势稍有缓解,再加上地方政府放松房地产调控意愿明显,促使房地产企业转变销售方式,借势提价。

  的确,成交量的上升,货币政策相对放宽,改变了房企观望的局面。拿土地拍卖市场来说,近期,土地拍卖市场就出现有冷到热的逆转。据统计,2012年上半年20个重点城市土地流拍数高达163宗,其中住宅用地流拍最为明显。但是,6月份开始,一些城市土地交易开始活跃,不少地方又出现土地高溢价现象,包括北京、上海、广州、深圳等全国20个重点城市的土地市场推出586块,仅半月就环比5月多出239块,达年内最高峰。

  “拿地速度加快,高溢价地频繁出现,也说明房企运营策略开始转向。”中国社会科学院财经战略研究院“住房问题研究”课题组成员邹琳华表示,上半年,不少房企从之前的“以价换量”转变为试探性地提高销售价格。从数据上看,现阶段售价较年前低点来说,已经每月调高2%至5%。但是,由于库存量大、资金紧张,加之未来形势尚未完全明朗,开发企业目前价格上调具有渐进性、试探性和观望性,多采取每月调高一定比例,并不断观望市场反应的策略,避免因房价较周边楼盘过高而陷入滞销僵局。

  堪忧

  房企经营状况不容乐观

  在成交量回升的带动下,房地产版块股票一路飘红。WIN D统计数据显示,2012年以来,房地产(申万)指数已经累计上行了15.78%,在23个申万一级行业中涨幅仅次于食品饮料(16.73%),大幅领先上证综指(-2.88%)的同期涨幅。148只房地产类股票中,有116只出现上涨,保利地产累计上涨了35.78%,招商地产累计上涨了28.85%,万科A累计上行了23.58%,金地集团则累计上涨了19.81%。

  与此同时,刚刚披露完的基金的二季报也显示,房地产股票成为了众多基金经理所追逐的对象,2012年二季度保利地产、金地集团的多只房地产类股票均受到了基金经理的青睐,基金对保利地产整体增持4 .4亿股,对金地集团增持3 .0亿股,万科A、华侨城A等也均获得了大量的增持。

  虽然房企在资本市场被众买家看好,但是,从目前已经披露的财务数据来看,房地产企业的经营状况却不容乐观。

  据统计,目前房企的负债率依然较高,5成大型房地产企业的负债率超过60%。更令人担忧的是,大多数房地产上市企业经营性现金流为负 值 , 部 分 大 型 房 地 产 企 业 集 团内,互相担保的贷款占其全部贷款的3成。

  WIN D统计数据显示,截至目前,仅有包括莱茵置业、卧龙地产和陆家嘴在内的三家地产类上市公司公布了半年报,数据显示,上述三 家 企 业 的 营 业 收 入 分 别 下 降 了11.69%、28.61%和48.93%,其净 利 润 则 分 别 下 滑 了23 .71%、48.89%和53.80%。与此同时,共有包括华侨城A、电子城、华远地产和保利地产在内的4家地产企业公布了业绩快报,除了华远地产预计净利润出现增长之外,其余3家均预计净利润将出现不同幅度的下滑。

  而从中报预告的情况来看,截至目前,在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中,有13家预计业绩将出现下滑,有20家则预计将出 现 亏 损 , 整 体 预 减 比 例 达 到 了55 .9%。其中,嘉凯城预计今年上半年将亏损35000万元,同比下滑4901.41%。

  一位具有国资背景的PE高管对《经济参考报》记者表示,虽然市场成交回暖明显,但房地产商的资金仍然绷得很紧。

  “现阶段,房地产企业资金链状况分化非常严重。”上述人士表示,作为招保万金等大型房地产企业,由于项目一般都比较好,所以资金链状况一直不错,反而融资成本在不断下降。但与之相反的是,三、四线城市的中小型房企,融资成本却在不断提升。

  “之前分化都没这么大,现在越来越大了。”上述人士坦言,对房地产企业来说,银行贷款越多会将其资金成本压制越低,但是,由于银行对房地产企业信贷的严控,更多的 房 地 产 商 只 能 选 择 其 他 融 资 方式,这也就产生了分化。从资金成本来说,由于大型地产商底气较足,多能将融资成本降到7%至8%。而小型地产商恰恰相反,他们要多承担30%至40%,甚至高达50%的融资成本。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,银行常规紧缩致资金获得量有限的情况下,融资成本的上升是不可忽视的现实因素。

  的确,地产商的资金压力仍然未减。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生,而是通过行政高压手段实现,因此基础并不牢固,存在诸多不确定性,我们应警惕房企资金断裂的金融风险。

  数据显示,作为房企重点融资渠道的信托,目前就面临较大的兑付压力。由于信托多于2010年、2011年大幅增长,因此其的兑付压力2012年、2013年间长期存在。根据中金公司预计,有10%至15%的信托项目可能在2012年出现违约风险。事实上,2012年前5个月,已有包括中诚、中融、渤海和山东信托等18家信托公司的32款房地产信托产品出 现 提 前 清 盘 现 象 , 涉 及 金 额 达53.51亿元。

  预计

  房市难改下行趋势

  除了资金压力,在库存方面,标杆房企库存依然处于高位。截至6月底,标杆房企49个城市的在售项目库存量,相对于2011年同期增加了约6成。

  广东省房协日前报告显示,截至上半年期末,广东省商品房屋待售面积3216 .22万平方米,比一季度末增加110 .80万平方米,其中住宅增加57 .13万平方米,占总增量的51 .6%,均创下近十年来新高。其中,待售时间达到1至3年的占比超过5成。

  对此,陈国强表示,现阶段对于企业来说,高库存的格局没有改变,高负债的状况虽然有所缓解但也没有发生根本性改观。因此,在政策继续不放松的背景下,我国房地产企业资金链压力仍然较大,市场量价齐升的态势难以长久维持。据媒体报道,未来房地产融资仍将严控风险,不排除后续出台新规的可能。

  “企业对现阶段的回暖态势切勿盲目乐观,虽然开发商利用多种渠道为自己造势,舆论势头转向,也出现了‘日光盘’、‘暴涨’等现象或字眼,但是,在高库存、高负债仍未改观的背景下,房地产市场不具备大幅反弹的条件基础。”

  他建议,开发商仍应坚持“以价换量”策略,尽快回笼资金,坚持去库存,降低自身资金风险。

  前述PE高管也认为,由于融资的高成本,在资金紧张的状况下,房企没有能力支撑涨价售卖,只能选择“以价换量”快速回收资金。在此背景下,未来房地产市场暴涨可能性不大,甚至会继续回落。

  聂梅生指出,目前房地产市场整体处于筑底阶段,因此,房地产市场仍将在一段较长的时间内上下波动。另外,如果国家继续出台下一轮新政,不排除房企开启新一轮的降价。

  □记者 梁倩 北京报道

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