长沙市暂停经适房上市交易 新政力遏寻租冲动

　湖南省长沙市叫停经济适用房上市交易后14天，记者暗访部分房产中介时发现，在政府严管下，大部分中介机构已经停止经济适用房买卖业务，只有个别中介机构表示，只要给钱，他们可以搞到经济适用房指标。
　　
　　2007年10月的最后一天，长沙市房屋产权管理局紧急发布了《关于暂停经济适用住房上市交易的通知》、《关于严禁经济适用住房违规上市牟利的紧急通知》(以下简称《紧急通知》)两份文件，规定自2007年11月1日至2008年2月1日,暂停该市经济适用住房上市交易手续办理。通知指出，再行恢复正常办理相关房产交易，有待于上市交易政策规范明确后才可。
　　
　　长沙市的这一政策是为落实国家和湖南省有关文件要求下发的，同时也拟对长沙全市经济适用住房上市交易的规定进行细化调整。据悉，因国家相关文件中提出了“回购”、“有限产权”等对经济适用房发展至关重要的问题，长沙许多人担心政策变化，开始突击买房。
　　
　　11月15日，长沙市经济适用住房领导小组办公室主任郑兆明在接受采访时指出，社会上少数经济适用住房购房户及部分中介机构利用经济适用住房上市交易违规营利，收取高额代办费和转让费，严重违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发［2007］24号)精神，也是这两个文件出台的原因之一。
　　
　　根据房产局2007年8月底普查统计，长沙现有低收入家庭27804户，其中无房户6163户，住房困难户4109户。
　　
　　在《紧急通知》下发14天后，记者分别到长沙市区一些中介机构以购买新房或者经济适用房为名进行探访。
　　
　　位于长沙市二马路附近的一家中介机构热情地接待了“买房”的记者。一位姓陈的经纪人表示，自今年6月开始，长沙市很多中介机构就没有从事经济适用房的业务了。一个原因是所有经济适用房都由政府监控和交易，中介开始插不上手了。
　　
　　另外一个因素是，房产中介对经济适用房业务的心态既爱又恨。“可以说从事经济适用房业务把房产中介的名声搞臭了。”他介绍说，经济适用房以前的相关政策较为宽松，对购买人的年龄、迁入长沙时间等条件没有当下这么紧，而且开发商往往手上有一定指标可以勾兑。加上商品房房价涨得快，与同一地段的经济适用房相比，会有8万至10万元、甚至更高的差价。因此，生意十分兴旺。
　　
　　“但这个业务很脏手，送起红包来不是几千元，而是一两万元。”他感觉，政府严管后，至少让中介市场干净了很多。
　　
　　长沙新环境房地产经济有限公司在当地是一家较大的房产中介，据称开设有80多家分店，铺设了较完整的房产租售信息网络。但在位于湘雅附一医院旁的长沙新环境房地产经济有限公司蔡锷北路店里，经纪人李波在了解记者意图后，连连摆手说：“公司从来不碰经济适用房。”对于个中原因，他笑而不答，倒是熟练地推销起他们手中的紧俏房源，建议记者改变主意。
　　
　　然而，另一家中介公司的经纪人表态称，如果急着要经济适用房的话，可能有些“资源”。为了验证买家的意图真实，他详细问询了记者的情况。
　　
　　记者称，是妹妹要买经济适用房，年龄已经过了30岁，在长沙工作多年但住的是婆婆家的房子，没有购房经历。
　　
　　该人士听完后表示，符合政策条件，是可以申请到个人购买经济适用房指标的。他说，光有个人指标不能保证拿到房子，因为房源少而购买者众，要政府部门组织摇号中了才有资格，但这个概率太小。“你们大概要花两三万元的费用，我们可以从别人那里把空出来的指标转给你。估计周日就有消息。”他声明，这些费用里中介拿的是小头，主要是给对方和办手续的费用。
　　
　　在长沙最繁华的五一广场附近的鑫通公司，一位姓米的负责人对中介能搞到经济适用房的事情充满怀疑。“现在房产局开通了新系统(电脑)，所有的经济适用房情况都在里面，搞不出什么鬼的。”他建议记者别费那个“神”，并指出：经济适用房位置一般都偏远，质量也不是很好。
　　
　　增加房源，力争3年后不再摇号
　　
　　2007年10月中旬，湖南省长沙市房产局局长石长松对当地媒体宣称：3年后买经济适用房将不用摇号。此举经媒体发布后受到普遍欢迎，业内人士指出，如果能从量上解决供应问题，便
　　
　　可以从根本上抑制或者截断寻租的可能。
　　
　　长沙市今年在全国率先成立了长沙住房保障工作局。据称，作为房屋产权管理局的下属机构，该局将通过购买、联建和政府订货等方式，集中储备保障住房房源，全面解决最低收入家庭住房困难问题，实现应保尽保。并实现政府调控不再仅仅只通过行政命令来进行，而是以市场行为进行调节。
　　
　　官方发布的消息是，长沙市经济适用房所占比例达到建设住房总面积的四分之一。截至2007年8月，全市共计建设经济适用住房1195.07万平方米。2004年和2005年,长沙市经济适用房建设量分别为50万平方米；2006年和2007年，年建设量均增加到70万平方米；明年的经济适用房开发量在100万平方米以上。
　　
　　而实现如此大规模的建设，资金和土地都是关键因素。长沙市房产局的说法是，用于住房保障的资金主要来源于几个途径：政府用于住房保障的资金不得少于每年财政收入的两个百分点；政府每年土地出让金净收益的10%以上；住房公积金的增值部分。据当地媒体报道，为解决资金问题，长沙市政府拟与国家开发银行合作，对外公开发行住房保障产业基金，初步计划融资30亿元，建设120万平方米廉租房，两年内基本解决全市城区低收入家庭的住房困难问题。
　　
　　对土地的来源，官方公布的资料称，要将长沙市每年廉租房和经济适用房建设指标进行统筹安排，分配给各县(市)区政府。
　　
　　长沙市经济适用住房领导小组办公室主任郑兆明表示，政府公布的建设面积都是指城区里的计划。比如2008年建设100万平方米的经济适用房，就落实在市里的5个区中，每区20万平方米，由市区共同负责。其地块多来自政府回收、多年闲置的土地等。
　　
　　政府全额调配房源
　　
　　充足的经济适用房源是截断寻租机会的基础条件，而加强监管和改变经济适用房的面积、经营模式也是必要因素。今年5月，湖南省委常委、长沙市委书记陈润儿在长沙市房产局就房政问题指出，长沙市的经济适用房建设要在政府调控、市场运作的基础上实行三改：改限价为控价；改界定为审定；改暗补为明补。
　　
　　郑兆明今年9月称，长沙市新建经适房小区项目将实行建销分离，政府全额调配经适房房源。房源由将来成立的长沙市住房保障工作局统一全额调配，按照市政重点工程和建设项目拆迁户安置优先、其他购房户依序公开摇号销售的原则进行销售。开发建设单位及其他部门均不得擅自占用和销售。此举，旨在切断开发商和中介单位可能的牟利和私自勾兑行为。
　　
　　记者走访的几个在建的长沙经济适用房小区，单套房屋面积多在90平方米左右。按照国家统一标准，今后长沙市经济适用住房的单套住房建筑面积控制在60平方米左右。而在2003年、2004年，长沙市不少的经济适用房面积多在130、140平方米，与一般商品房的面积、结构并无太大区别，这在一定程度上诱发了社会上有房人士的购买欲望。将经济适用房建筑面积压缩至60平方米左右，理论上可以有效地减少社会有房族的购买欲。“在市场流通上就没有什么吸引力了。”郑兆明说。
　　
　　在房屋的销售上，长沙改以前在区内摇号为统一由市政府摇号。今后还将实行网上摇号。同时，在摇号时期，将参加者的身份状况进行公布；如此，也可以减少寻租的机会。
　　
　　政府回购让经适房流转在保障体制内
　　
　　另外一个重要的思路是，因经适房属政策性住房，购房人拥有有限产权，在购买经适房未满5年时，不得直接上市交易。购房人确需转让经适房的，由政府按原价并考虑折旧和物价水平等因素回购。购买经适房满5年，购房人可转让，但应按照届时同地段普通商品住房与经适房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，交纳比例由长沙市政府另行制定，政府可优先回购。
　　
　　郑兆明称，目前长沙持证待购的有2.5万多人，每年还会增加8000人。而土地的需求日渐紧张。实行回购也是为了让经适房流转在保障体制内，长期惠及广大保障对象的做法。
　　
　　而长沙市房产局局长石长松在另一场合也指出，政府计划对“在购买了经济适用房后，又购买了其他住房的家庭”，根据国务院于2007年8月7日出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将其原经济适用住房由政府按规定强制回购。

　　[作者：佚名]
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