楼市之争：“拐点”说与“极点”说

   近3个月来的房地产市场不同往常的表现引发对2008年楼市走向的争论雀起。房价打折降价、交易持续萎缩，房产中介接连倒闭、土地出让出现流标，“拐点”是否已经带来？

    是调整信号，但难言“拐点”

    针对上述楼市“表情”，市场出现一种重要的方向性解读，即楼市“拐点”到来。主要依据如下：

    其一，房价增长率大大快于销售增长率，消费者家庭收入的增长率远远赶不上房价增长率。当前居民收入和月供住房贷款之间的比已远远突破了合理的范围，2007年为1.9，这意味着月收入的六成要用于供房，而国际上的经验数据显示，其合理值为3。

    其二，从成交量来看，一些城市的楼市已经开始“拐”了。

    可是，经过分析人们就会注意到以下两点：

    一、当前楼市所呈现出的上述三种表情中的前两种，即打折降价、中介关张，在上一轮楼市宏调中同样出现过：2006年末、2007年初的长三角房地产市场就曾如此。2007年农历春节过后的快速疯涨已证明“拐点”并没有在该地区的楼市中出现。

    惟独土地出让市场降温是新现象。但基于土地出让收入仍在扮演地方财力(预算外收入)重要来源这一现实，而现行的地方中央财税分配体制短期内不可能发生重大改变，这就意味着地方在可以预见的期间，还得倚重于土地收入来实现财政对民生建设的倾斜。

    二、楼市“拐点”说中的“拐点”之名是对“极点”之实的误用。“拐点”并不意味着上升或下降过程的结束，或者由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。从时间上说，“拐点”刻画的是“时刻”而不是“时间”，更不能引申为“时期”。而眼下楼市“拐点”说所强调的是房价上升过程的结束，或由上升转为下降，名副其实表达这一涵义的是另外一个词——“极点”。

　　调控政策有利于令目前过热的楼市降温，但既有格局难以逆转

    进一步分析，就可以总结出以下观点：

    一、房地产周期不可能和宏观经济周期脱节，2008年不可能根本解决流动性过剩问题。

    1月下旬，达沃斯世界经济论坛上，经济学家一致认为中国、印度等新兴经济体经济继续会有不错表现。国际货币基金组织1月29日发布的最新《世界经济展望》报告预计，今年中国经济增速将从去年的11.4%放慢至10%，这将有助于减轻中国对经济过热的担忧。但不管怎么衡量，目前尚看不出2008年中国经济逆转的迹象。从这个角度看，楼市进入“极点”或出现雪崩的可能性极小。

    二、从供求关系看，2007年三季度开始，全国房地产投资增速加快，保持在30%以上，供不应求的紧张状况在2008年将获得缓解。同时政府加强了抑制房价上涨过快的宏观调控，尤其是从各地业已公布的住房规划看，保障房入市的冲击在2008年下半年会凸现，再加上2007年住房购买力释放过快，预计2008年房价上涨不可能再重复2007年的大幅上涨，调整将不可避免。

    三、从购买力、后续调控政策看，温和调整、技术性调整的可能性远大于大落的可能性。

    万科在珠三角一降价(“合理定价”)即换来销售额逆势猛增的现实，说明了楼市购买力仍在，是房价的不合理高企将消费者暂时抛离了市场，而不是消费者抛弃了楼市。预计2008年开发商适当让利后，销售量将回升。这是楼市保持上涨趋势的重要物质基础。

    从调控政策的影响看，美国经济减速甚至可能出现衰退的现实，无疑会拖累2008中国内地出口，出口变化对中国经济的影响在进入第二季度后会越来越明显。加上目前内地一些热点城市的房价已在调整，反映出之前推出的宏调措施已奏效，在新的国际经济环境面前，2008年中国再推出新一轮楼市调控措施的可能性大大降低，相反，楼市调控有所放松的可能性在增大。

    最后就会得出以下结论：紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民币对美元升值诸因素对楼市的供求、成本、购买力和预期正在产生、并将继续产生重要影响。随着“市场的归市场、保障的归保障”的楼市二元管理的推进，“双紧”政策(紧缩银根、地根)和保障政策的执行，2008年房地产市场将会在转型中调整前行：供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性。但是，决定房地产需求和价格的诸因素尚未发生根本性改变，调控政策有利于令目前过热的楼市降温，但既有格局难以逆转。不排除第二季度后期出现一波上涨行情的可能。(记者徐寿松)

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